Co je to rozvazovací podmínka? Ujednání, podle kterého nastane-li určitá skutečnost, právní následky smlouvy pominou bez dalšího. K zániku závazku ze smlouvy se tedy v případě splnění rozvazovací podmínky nevyžaduje aktivita smluvních stran. Příkladem může být nezaplacení nájemného jako rozvazovací podmínka – nezaplatí-li nájemce řádně a včas nájemné, nájem bez dalšího skončí.
Lze sjednat rozvazovací podmínku v nájemní smlouvě? Odpověď se liší podle toho, o jaký nájem se jedná.
Rozvazovací podmínku nelze sjednat v případě nájmu bytu. Podle ust. § 2239 občanského zákoníku nelze ve smlouvě o nájmu bytu sjednat povinnost nájemce, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. S ohledem na to je třeba považovat pravidla o výpovědi nájmu bytu stanovená v ust. § 2286 a násl. občanského zákoníku za kogentní. Od kogentních pravidel se smluvní strany nesmí odchýlit, byť by si to obě přály. Ujednání o rozvazovací podmínce nájmu bytu by bylo patrně absolutně neplatné, neboť odporuje zákonu (jde o tzv. jednání in fraudem legis – jednání, které obchází zákon) a ochrana slabší smluvní strany (nájemce) neplatnost vyžaduje. K závěru, že rozvazovací podmínku v případě nájmu bytu nelze sjednat, ostatně dospěly soudy i za předchozí právní úpravy (z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník).
Rozvazovací podmínku lze sjednat v případě nájmu prostor sloužících podnikání. Obecně platí, že strany si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, ledaže to zákon zakazuje. Zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob a s výjimkami také ujednání odchylující se od ustanovení o absolutních právech (přesněji řečeno taková ujednání nemají právní účinky vůči třetím osobám, ale jen mezi smluvními stranami). Podle autorova názoru není na místě tvrdit, že jakákoli rozvazovací podmínka nájmu prostor sloužících podnikání porušuje dobré mravy nebo veřejný pořádek.
Důvodem neplatnosti právního jednání pak může být rozpor se zákonem, jestliže to smysl a účel zákona vyžaduje. Takový rozpor se zákonem by bylo třeba hledat v ustanoveních občanského zákoníku o skončení nájmu. Ta jsou však v případě nájmu prostor sloužících podnikání dispozitivní, smluvní strany si mohou sjednat odlišnou úpravu, a proto jsem přesvědčen, že smysl a účel zákona v tomto případě nevyžaduje závěr o neplatnosti ujednání o rozvazovací podmínce.
Dovolenost ujednání o rozvazovací podmínce v nájemní smlouvě mezi podnikateli je podpořena také obecným principy smluvní volnosti, která je výraznější právě u podnikatelů, neboť zákon předpokládá, že podnikatel je v rámci svého podnikání schopen jednat s potřebnou znalostí a pečlivostí.
Rozvazovací podmínku zásadně lze sjednat v případě nájmu movitých věcí. Nicméně v případě smluv uzavíraných se spotřebitelem je smluvní volnost stran omezena ustanoveními § 1813 a následujících občanského zákoníku, proto s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem by v jednotlivém případě mohlo být ujednání o rozvazovací podmínce v nájemní smlouvě týkající se movité věci shledáno neplatným.
Závěr: Zatímco v případě nájmu bytu je sjednání rozvazovací podmínky vyloučeno, v ostatních typových případech může být zásadně rozvazovací podmínka sjednána, ačkoli v některých případech může být kvůli konkrétním okolnostem závěr opačný.
Nenalezli jste v článku odpověď na svou otázku? Kontaktujte mě.