Kupujete-li nemovitou věc, ať už byt, dům nebo pozemek, bývá prvním dokumentem, který podepisujete, tzv. rezervační smlouva. Rezervační smlouva není českými zákony definována, což v praxi přináší velké rozdíly v tom, jaká práva a povinnosti smluvních stran jsou v konkrétních případech sjednávány. Jaké jsou nejčastější varianty a na co si dát jakožto kupující pozor?
Rozdíly jsou už i v tom, kdo je smluvní stranou. Vždy jí je zájemce o koupi nemovitosti, dále většinou realitní zprostředkovatel a prodávající. Někteří zprostředkovatelé však zájemcům navrhují uzavření rezervační smlouvy bez účasti prodávajícího. Takový postup nelze v žádném případě doporučit. Jedině prodávající může totiž učinit prohlášení a přijmout závazky, které jsou pro zájemce při rezervaci nemovitosti podstatné.
Rezervační smlouvy obsahují takřka vždy závazek zájemce uzavřít kupní smlouvu, navíc zpravidla pod peněžní sankcí. Na druhé straně povinnost prodávajícího bývá formulována velmi vágně – např. tak, že prodávající (nebo dokonce jen zprostředkovatel) nebude po určitou dobu nemovitost nabízet. Rezervační smlouva je v takovém případě spíše „rezervací zájemce“ než „rezervací nemovitosti“. Je samozřejmě v pořádku, že prodávající chce mít jistotu, že domluvený obchod bude skutečně uzavřen, nicméně rezervační smlouva by měla stejnou jistotu poskytovat též zájemci. Proto by měl mít také prodávající povinnost uzavřít kupní smlouvu a s tím spojenou povinnost nezcizit (nepřevést vlastnické právo) a nezatížit (služebností apod.) předmětnou nemovitost ve prospěch třetí osoby. Lze jedině doporučit tyto povinnosti utvrdit smluvní pokutou.
Jako výše zmíněná jistota prodávajícího, že domluvený obchod bude skutečně uzavřen, často slouží rezervační poplatek – peněžní částka, kterou je zájemce povinen při uzavření rezervační smlouvy složit, a to zpravidla zprostředkovateli. Rezervační smlouva musí řešit, jak má být s rezervačním poplatkem naloženo, a to jak v případě, že obchod bude skutečně realizován (dojde k převodu nemovitosti), tak i v případě, že obchod bude tou či onou smluvní stranou zmařen. Při koupi nemovitosti by měl být rezervační poplatek započítán na úhradu kupní ceny. Zmaří-li koupi zájemce, rezervační poplatek propadá. Zmaří-li koupi prodávající, měl by být rezervační poplatek vrácen zájemci.
Kromě toho by již rezervační smlouva měla obsahovat prohlášení prodávajícího o (právním) stavu nemovitosti. Samozřejmostí by měla být přesná specifikace nemovitosti a podmínky koupě jako je kupní cena. Pro právní jistotu obou smluvních stran je nejlepší, je-li přílohou rezervační smlouvy rovnou i znění předpokládané kupní smlouvy.
Vhodná jsou ujednání umožňující zájemci vyvázat se z rezervační smlouvy v přesně sjednaných případech jako jsou nově zjištěné právní vady nemovitosti (např. služebnost, spor o vlastnictví…) nebo nepodaří-li se zájemci získat hypoteční úvěr.
Závěrem lze shrnout, že nejpodstatnější v rezervační smlouvě je účast prodávajícího, jeho prohlášení o nemovitosti a závazek uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebo úprava vypořádání rezervačního poplatku.
Máte zájem o revizi nebo sepsání rezervační smlouvy? Kontaktujte mě.